Chi phí vòng đời: Danh mục, Kỹ thuật định giá và Ứng dụng

Chi phí vòng đời (LCC) được định nghĩa là chi phí của một tài sản hoặc các bộ phận của nó trong suốt vòng đời của nó trong khi vẫn hoàn thành hiệu suất cần thiết.

Toàn bộ chi phí vòng đời (WLC) là tổng tất cả các chi phí và lợi ích ban đầu và tương lai đáng kể và có liên quan của một tài sản trong suốt vòng đời của nó trong khi đáp ứng các yêu cầu về hiệu suất.

Chi phí chu kỳ sống là quá trình đánh giá kinh tế một cách có hệ thống các chi phí chu kỳ sống trong một khoảng thời gian phân tích, như được xác định trong phạm vi đã thỏa thuận.
Chi phí toàn bộ cuộc sống là quá trình xem xét kinh tế một cách có hệ thống tất cả các chi phí và lợi ích của cả cuộc đời trong một khoảng thời gian phân tích, như được xác định trong phạm vi đã thỏa thuận.

Các định nghĩa trên được trích từ tiêu chuẩn BS ISO 15686-5.

Sự khác biệt giữa Chi phí vòng đời và Chi phí cho cả cuộc đời

Chi phí toàn bộ vòng đời bao gồm chi phí chu kỳ sống cộng với chi phí phi xây dựng như chi phí mặt bằng, chi phí tài chính, chi phí thuê nhà, v.v. và các khoản thu nhập như thu nhập từ bán hàng, mất thu nhập, v.v. Do đó, chi phí toàn bộ cuộc sống liên quan đến sự phát triển chung , trong khi chi phí vòng đời chỉ liên quan đến tòa nhà. 

Hạng mục Chi phí vòng đời

Chi phí chu kỳ sống bao gồm một số khoản mục, có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau. Hình dưới đây minh họa chi phí liên quan đến từng loại.

1. Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng được chia thành hai loại:

A. Chi phí Công trình Xây dựng

Chi phí này bao gồm

• xây dựng công trình và dịch vụ
• công việc làm thêm
• đồ nội thất, phụ kiện và thiết bị mà khách hàng sẽ bảo trì
• các nhà thầu chuyên nghiệp và các nghệ sĩ.

B. Các chi phí khác liên quan đến xây dựng

Các chi phí này được tạo ra trong giai đoạn xây dựng ban đầu, nhưng khách hàng sẽ không phải chịu bất kỳ chi phí nào trong vòng đời tiếp theo. Các chi phí này bao gồm:

• Các công việc tạo điều kiện như phá dỡ, giải phóng mặt bằng và khắc phục hậu quả đất.
• Phí tư vấn cho nhóm thiết kế – nói chung là kiến ​​trúc sư, tư vấn dịch vụ , kỹ sư kết cấu và nhân viên khảo sát số lượng.
• Lập kế hoạch và xây dựng phí quy định .
• Những con đường sẽ được sử dụng sẽ không được khách hàng bảo trì trong tương lai.
• Nội thất, phụ kiện và thiết bị sẽ được bảo quản bởi người cư ngụ hoặc người sử dụng tòa nhà.

2. Chi phí Bảo trì

Chi phí bảo trì bao gồm bất kỳ công việc nào được thực hiện để kéo dài tuổi thọ của một tòa nhà hoặc một phần của nó. Sơ đồ sau đây minh họa sự phân bổ điển hình của chi phí bảo trì trong một tòa nhà văn phòng máy lạnh hiện đại. Điều này cho thấy 66% tổng chi tiêu liên quan đến việc lắp đặt dịch vụ.

Chi phí bảo trì bao gồm:

1. sửa chữa một thành phần (ví dụ: lò hơi)
2. sửa chữa hoàn thiện (ví dụ: hoàn thiện sàn, hoàn thiện tường, hoàn thiện trần)
3. bảo dưỡng thường xuyên (ví dụ: lắp đặt hệ thống sưởi hoặc điều hòa không khí).

Khi việc sửa chữa không còn khả thi nữa, bạn sẽ phải thay thế, ví dụ:

1. thay thế nồi hơi
2. thay ngói lợp.

Các chi phí khác được xem xét trong danh mục chi phí bảo trì là:

1. Chi phí tân trang, thay đổi và điều chỉnh.
2. Trang trí lại.
3. Chi phí thay thế, sửa chữa và bảo trì đột xuất.
4. Bảo trì mặt đất.
5. Chi phí hoặc thu nhập liên quan đến việc loại bỏ các thành phần và bộ phận được thay thế.
6. Kiểm tra được thực hiện như một phần của hợp đồng bảo trì.

3. Chi phí vận hành

Các chi phí vận hành được xem xét bao gồm:

1. Chi phí vệ sinh bên trong và bên ngoài cho cửa sổ và sàn nhà. 
2. Chi phí nhiên liệu
   • Chi phí năng lượng môi trường, bao gồm sưởi ấm, chiếu sáng, thông gió, nhiên liệu và điện.
   • Chi phí năng lượng liên lạc, bao gồm cả điện cho thang máy, thang cuốn và băng tải.
   • Chi phí năng lượng khác: năng lượng điện và gas cho các mục đích khác ngoài mục đích trên, cùng với năng lượng cho nước nóng và đun nấu.
3. Phí cấp thoát nước.
4. Chi phí quản lý:
   • Quản lý tài sản (ví dụ: quản lý bảo trì, nhân viên văn thư, v.v.)
   • nhân viên phục vụ tòa nhà (tức là những người giúp tòa nhà hoạt động hiệu quả (người trông coi, nhân viên an ninh, v.v.))
5. Quản lý và xử lý chất thải.
6. Bảo hiểm.
   Hầu hết các chủ sở hữu tòa nhà đều có bảo hiểm hỏa hoạn và trộm cắp. Cũng có thể có bảo hiểm đặc biệt chống sự cố cho thang máy, nồi hơi, vòi phun nước, v.v … Điều này cần được xác định riêng và sẽ được phân bổ cho việc lắp đặt thích hợp.

4. Chi phí thuê phòng

Các loại chi phí sử dụng được bao gồm sẽ tùy thuộc vào việc sử dụng của tòa nhà. Có một danh sách phong phú về các loại chi phí sử dụng có thể được bao gồm. Một số ví dụ được đưa ra dưới đây:

1. Di chuyển nội bộ
2. Dịch vụ CNTT & TT
3. Dịch vụ tổng đài / điện thoại
4. Dịch vụ ăn uống và Khách sạn

5. Chi phí cuối đời

Loại này liên quan đến chi phí phải trả và các khoản ghi có vào cuối kỳ phân tích. Hết thời hạn sử dụng không nhất thiết có nghĩa là tòa nhà sẽ không phục vụ mục đích nào trong tương lai và sẽ bị phá bỏ. Đúng hơn, phần cuối của cuộc đời nên được coi là phần cuối của giai đoạn nghiên cứu của phân tích.

1. Kiểm tra việc thải bỏ.
2. Phá dỡ. 

Mọi chi phí liên quan đến việc chôn lấp, tái chế hoặc tiêu hủy phải được bao gồm.

1. Phục hồi để đáp ứng các yêu cầu hợp đồng. Một ví dụ mà điều này có thể được yêu cầu là trong các dự án PFI.
2. Giá trị còn lại của tòa nhà và / hoặc địa điểm cũng có thể được tính đến. 

Kỹ thuật tính chi phí vòng đời

Các giai đoạn khác nhau trong chi phí vòng đời là:

1. Phân tích chi phí vòng đời

Việc thu thập và phân tích dữ liệu lịch sử được kết nối với chi phí thực tế của việc chiếm giữ một tòa nhà. Dữ liệu bổ sung như hiệu suất vật lý và các dữ liệu khác có thể được yêu cầu, ví dụ: khu vực, tình trạng vật lý, mức nhiệt độ. Việc thu thập và phân tích dữ liệu tốn kém chi phí. Do đó, nhu cầu về điều này trên cơ sở thương mại phải được chứng minh.

2. Quản lý Chi phí Vòng đời

Việc thu thập dữ liệu về các tòa nhà khác hoặc tòa nhà của khách hàng không mang lại lợi ích cho khách hàng. Hầu hết các khách hàng muốn có được giá trị đồng tiền. Quản lý chi phí vòng đời liên quan đến việc lập kế hoạch và kiểm soát chi phí sử dụng trong suốt thời gian khách hàng sử dụng để đạt được giá trị lớn nhất cho khách hàng.

3. Lập kế hoạch chi phí vòng đời

Nó liên quan đến việc sử dụng phân tích chi phí vòng đời để dự đoán chi phí trong tương lai. Nó cũng bao gồm lập kế hoạch thời gian làm việc và chi tiêu cho một tòa nhà. Khi có sẵn các kỹ thuật hoặc thành phần thay thế, chúng phải được đánh giá và đưa ra các lựa chọn sao cho khách hàng đạt được lợi ích tối đa.

Việc lập kế hoạch cũng cần tính đến ảnh hưởng của hiệu suất và các giải pháp thay thế chất lượng, ví dụ:

• Hiệu quả của việc giảm nhiệt độ trung bình bên trong tòa nhà vào mùa đông, ví dụ, 2 ° C;
• Loại và chất lượng trang trí có thể ảnh hưởng đến tinh thần và / hoặc sản lượng của người cư ngụ.

Giống như hầu hết các biểu mẫu lập kế hoạch, kế hoạch được lập không được quá cứng nhắc. Các kế hoạch ngắn hạn cần phải chi tiết đáng kể, nhưng các kế hoạch dài hạn hơn (ví dụ: kế hoạch cuộc sống đầy đủ chức năng) nói chung sẽ được lập ra. Chúng nên được cập nhật định kỳ để xem xét các hoàn cảnh thay đổi và các thay đổi môi trường.

Áp dụng chi phí vòng đời

Các ứng dụng của chi phí vòng đời được liệt kê dưới đây:

1. Để so sánh tổng chi phí của các phương án thành phần thiết kế thay thế trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận.
2. Để so sánh các lựa chọn thay thế cho toàn bộ tòa nhà:
   • Hai thiết kế khác nhau. Đây có thể là các thiết kế khác nhau sử dụng các kỹ thuật tương tự hoặc so sánh các kỹ thuật xây dựng khác nhau, ví dụ như xây dựng truyền thống và nhà tiền chế.
   • Tân trang hoặc xây dựng lại (trên trang hiện tại hoặc trang mới)
   • Cải tạo các tòa nhà hiện có hoặc chuyển đến một tòa nhà thay thế.
   • Mở rộng hoặc điều chỉnh tòa nhà hiện có.
3. Để thiết lập chương trình hiệu quả nhất về chi phí cho công việc bảo trì và thay thế.
4. Để cung cấp dự đoán dòng tiền trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận. Điều này cũng có thể dành cho một thành phần riêng lẻ của một tòa nhà hoặc toàn bộ tòa nhà.
5. Trước khi bàn giao tòa nhà đã hoàn thiện, kế hoạch LCC được sử dụng để chuẩn bị ngân sách chi phí sử dụng, mà khách hàng sẽ sử dụng để lập kế hoạch tài chính cho các chi phí bảo trì trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp